• F’Diċembru 2015, il‑Kummissjoni Interdjoċesana Ambjent (KA) kienet ipproponiet xi punti għar‑riflessjoni u azzjoni min‑naħa taċ‑ċittadini Maltin u l‑Gvern, biex, bħala pajjiż, nagħtu sehemna biex inħarsu u ngħożżu d‑dar komuni tagħna. Il‑KA kienet ħejjiet il‑proposti wara l‑pubblikazzjoni tal‑Enċiklika tal‑Papa Franġisku, Laudato Si’.

    Fil‑Jum Dinji tal‑Ippjanar Urban 2016 li qed jitfakkar illum, il‑KA tixtieq tiffoka fuq proposta waħda li kienet titratta dwar studju nazzjonali dwar il‑propjetà. Il‑proposta kienet stiednet lill‑Gvern “biex jalloka fondi għal studju dwar id‑domanda u l‑provvista tal‑propjetà f’Malta u l‑ambjent ekonomiku u fiskali li jaffettwa il‑propjetà. Ilu jinħass il‑bżonn ta’ dan l‑istudju li għandu jkun wieħed verament nazzjonali. Għandu jkun hemm konsultazzjoni pubblika dwar it‑terms of reference ta’ dan l‑istudju u li dawn ikunu maqbula minn firxa l‑iktar wiesgħa ta’ stakeholders”.

    Il‑KA kienet saħqet fuq l‑importanza ta’ dan l‑istudju fi stqarrija li kienet ħarġet dwar il‑bini għoli X’inhu l‑ogħla: il‑ġid komuni jew il‑profitti tal‑ftit? (12 t’Awwissu 2016). L‑istedina biex isir dan l‑istudju ġiet imġedda qabel il‑preżentazzjoni tal‑Baġit 2017. Minħabba li ma kien hemm ebda riferenza għal dan l‑istudju fid‑Diskors tal‑Baġit, il‑KA qed terġa’ tistieden lill‑Gvern biex jiffinanzja studju ta’ dan it‑tip u l‑aġġornamenti tiegħu. Il‑mekkaniżmi li jmexxu s‑suq tal‑propjetà hemm bzonn li jiġu studjati bir‑reqqa, analizzati u ppubblikati biex id‑deċiżjonijiet ta’ policy li jkunu jridu jittieħdu, ikunu deċiżjoniiet infurmati. L‑approvazzjoni ta’ ċerti proposti ta’ żvilupp u t‑tfassil ta’ ċerti policies ta’ ippjanar jitfgħu dubju dwar jekk dawn humiex qed iħarsu lejn il‑perspettiva wiesgħa, jiġifieri l‑ġid komuni, jew inkella humiex qed jagħtu iktar importanza lil interessi settorjali dejqa ħafna.

    Stqarrijiet ġeneriċi bħal “l‑ekonomija qed tikber” mhumiex biżżejjed biex wieħed jispjega jew jiġġustifika ż‑żieda fil‑bini li fl‑aħħar mill‑aħħar jista’ jibqa’ vojt jew ikun ta’ ħsara għall‑ġid komuni. Stqarrijiet oħra bħal “il‑Gvern m’għandux jindaħal fis‑suq tal‑propjetà” minbarra li huma perikolużi, lanqas jgħinu ħafna fit‑tfittxija ta’ għażliet ta’ policies, minħabba li fih innifsu, l‑ippjanar huwa intervent meħtieġ fis‑suq għaliex mingħajru, pajjiż isir post li għall‑maġġoranza tan‑nies ikun diffiċli tgħix fih. Rigward il‑bini għoli, stqarrijiet fis‑sens li jekk ma nibnux ‘il fuq irridu nibnu fil‑kampanja jagħmlu sens biss jekk (i) il‑bini kollu eżistenti fil‑gżejjer tagħna ikun okkupat jew qed jiġi użat b’xi mod jew ieħor, (ii) il‑livell ta’ għixien tal‑ħajja tal‑Maltin se jitjieb b’mod ċar bħala riżultat ta’ dawn il‑binjiet, u (iii) assolutament ma jsirx bini f’żoni li huma barra miż‑żoni tal‑iżvilupp.[1] Sfortunatament, b’riżultat ta’ policy żgwidata u kuntrarjament għall‑istqarrijiet li “bini ’l fuq huwa aħjar minn bini fil‑kampanja”, braġ ta’ ġebel fil‑kampanja qed jirxuxtaw u jsiru bini residenzjali.   

    L‑istudju propost dwar il‑propjetà jaffettwa lill‑pajjiż kollu, u għandu jkun trattat bħala wieħed nazzjonali. Meta jkun finalizzat, l‑istudju għandu jkun ippubblikat kollu kemm hu. Ir‑riżultat ta’ dan l‑istudju għandu importanza kbira għall‑ippjanar tal‑iżvilupp, għall‑ħarsien tal‑ambjent u l‑provvista ta’ djar li n‑nies ikunu jifilħu jħallsu għalihom. Dan l‑istudju, wara li jitlesta, għandu jkun aġġornat b’mod regolari u jkun sors importanti ta’ informazzjoni għall‑Pjan Strateġiku dwar l‑Ambjent u l‑Iżvilupp (SPED) u l‑Pjanijiet Lokali. Jekk ma jsirx hekk, deċiżjonijiet li għandhom x’jaqsmu mal‑ambjent mibni ma jistgħux ikunu deċiżjonijet infurmati kif wieħed jistenna speċjalment fil‑każ ta’ pajjiż b’densità ta’ popolazzjoni għolja bħal tagħna.  Huwa importanti li wara l‑pubblikazzjoni tal‑istudju, ir‑responsabbilta` u l‑aġġornamenti tiegħu  jgħaddu taħt ir‑responsabbiltà ta’ entità indipendenti li jkollha rappreżentazzjoni mill‑istakeholders kollha.

    Il‑KA hija tal‑opinjoni li l‑istudju propost issa sar iktar meħtieġ minn Diċembru tas‑sena l‑oħra, meta kienet saret il‑proposta lill‑Gvern għall‑ewwel darba. Dan minħabba l‑fatt li f’din l‑aħħar sena ġew approvati u qed isiru iktar proposti għal bini għoli. Uħud minn dawn il‑proġetti ma jiggarantux li l‑kommunitajiet lokali mhux se jsofru kemm fil‑futur qarib kif ukoll f’dak imbiegħed. Barra minn hekk, proġetti ta’ dan it‑tip iqajmu dubju dwar jekk is‑suq tal‑propjetà hux se jibbenefika minnhom.

    Is‑suċċess tas‑suq tal‑propjetà ma jistax jitkejjel b’mod esklussiv mil‑lenti tar‑rata ta’ żieda fil‑prezzijiet (kemm tax‑xiri u kirjiet) iżda wkoll mill‑aspetti ta’ (1) jekk min qed jixtri jew jikri jiflaħx għall‑prezzijiet (tax‑xiri u kirjiet kemm għall‑bini kummerċjali kif ukoll għal dak residenzjali) u (2) kemm il‑propjetà qed tikkontribwixxi b’mod sinjifikanti għal żieda ta’ veru fil‑kwalità tal‑ħajja ta’ min qed juża dik il‑propjetà u tal‑komunità lokali.

    Minn żmien għal żmien jinħoloq tħassib dwar is‑suq tal‑propjetà f’Malta. Kulħadd jaf li l‑banek huma esposti għal dan is‑suq. It‑tkabbir ta’ dan is‑suq minħabba l‑preżenza ta’ industriji partikulari huwa wkoll fatt magħruf. Kulħadd jaf ukoll li jekk ikun hemm xi tibdil f’xi aspetti regolatorji f’dawn l‑industriji, liema tibdil mhux bilfors joriġina direttament minn Malta, jista’ jġiegħel lil dawn l‑industriji li jirrelokaw f’pajjiżi oħra bir‑riżultat li jħallu effett negattiv fuq is‑suq. Provvista żejda ta’ propjetà li tista’ tinħoloq minn domanda li hija ħafna inqas mill‑provvista tista’ twassal biex il‑Gvern jintroduċi miżuri, ta’ natura fiskali jew xort’oħra, ħalli jsalva lill‑żviluppaturi minn problemi finanzjarji. Miżuri bħal dawn għandhom mnejn iħallu riperkussjonijiet serji fuq is‑suq kollu tal‑propjetà, u saħansitra fuq l‑ekonomija tal‑pajjiż kollu.[2]

    Mhux kull miżura ta’ policy li tintervjeni fis‑suq tal‑propjetà hija mixtieqa, anke jekk din tkun intenzjonata biex tipprovdi djar għall‑but ta’ kulħadd jew għal skopijiet ta’ akkomodazzjoni soċjali. Dak li qal Macchiavelli 500 sena ilu, li “l‑għan jiġġustifika l‑mezzi” għandu jiġi trattat b’kawtela kbira għaliex jista’ jwassal għal konsegwenzi illi jkunu iktar inġusti mill‑inġustizzja li tkun qed tipprova ssolvi. Dak li qal il‑Papa Franġisku fil‑Laudato Si` dwar soluzzjonijiet teknoloġiċi li jkollhom l‑għan li jsolvu l‑problemi tat‑tniġġiż u l‑iskart, japplika faċilment għal miżuri fiskali u policies ta’ ippjanar li jitfasslu biex jindirizzaw xi aspett tas‑suq tal‑propjetà: “It‑teknoloġija li, marbuta mal‑interessi finanzjarji, tippretendi li hi s‑soluzzjoni waħdanija għall‑problemi, fil‑fatt mhix kapaċi tilmaħ il‑misteru tal‑għadd ta’ relazzjonijiet li jeżistu bejn l‑affarijiet, u minħabba f’hekk xi kultant tħoll problema u toħloq oħrajn” (Laudato Si`, para 20). 

    Interventi fis‑suq tal‑propjetà permezz ta’ miżuri ta’ policies ta’ ippjanar u miżuri fiskali, u l‑approvazzjoni ta’ proġetti li jirriżultaw minn tali policies u miżuri, għandhom ikunu sostanzjati b’informazzjoni li hija trasparenti, ta’ min joqgħod fuqha u li tkun aċċessibbli għal kulħadd. Għalhekk, il‑KA temmen li studju nazzjonali dwar is‑suq tal‑propjetà jgħin biex jikkontribwixxi għal kultura fejn id‑deċiżjonijiet jittieħdu fl‑interess tal‑ġid komuni. Fi kliem il‑Papa Franġisku, il‑ġid komuni “huwa ħafna iktar mill‑għadd tal‑interessi individwali kollha f’daqqa. Minn “x’inhu l‑aħjar għalija” jgħaddi għal “x’inhu l‑aħjar għal kulħadd”.[3]

    [1] X’inhu l-ogħla: il-ġid komuni jew il-profitti tal-ftit? Kummissjoni Interdjoċesana Ambjent – 12 t’Awwissu 2016

    [2] Ibid.

    [3] Laqgħa mal-Awtoritajiet Ċivili, Katidral ta’ La Paz, Bolivia – Papa Franġisku, 8 ta’ Lulju 2015