Il-Proġett tas-sit tal-Kunvent Santa Rita

Wara talba mill‑Arċisqof Charles J. Scicluna, il‑Kummissjoni Interdjoċesana Ambjent (KA) ħejjiet il‑kummenti tagħha fuq l‑applikazzjoni nru PA105981/17 għall‑iżvilupp fuq is‑sit maġenb il‑Kunvent Santa Rita f’Paceville. Il‑proġett propost jinkludi binja ta’ 12‑il sular li toffri akkomodazzjoni ta’ erba’ stilel, uffiċċji, skola tal‑lingwi u uffiċċji fil‑livell ta’ taħt, u parkeġġ ta’ ħames sulari taħt l‑art għal 246 karozza.

Fit‑tħejjija tar‑rapport, il‑KA mxiet fuq l‑applikazzjoni li ġiet sottomessa lill‑Awtorità tal‑Ippjanar u l‑pjanti li kienu għad‑dispożizzjoni tal‑pubbliku fit‑30 ta’ Lulju 2018. Il‑KA dejjem tfittex li timxi fuq dokumenti li jkunu aċċessibbli għall‑użu tal‑pubbliku meta tkun qed tagħmel analiżi ta’ xi proġett.

B’mod ġenerali, għall‑ewwel wieħed jista’ jargumenta li l‑iżvilupp propost jaqbel mal‑Pjan Lokali għall‑Portijiet tat‑Tramuntana meta tqis li s‑sit jista’ jkun suġġett għall‑policy tal‑Floor Area Ratio (FAR). Iżda meta wieħed jaqra r‑rapport iddettaljat tal‑KA jara li l‑proposta tal‑proġett ma timxix ma’ din il‑policy għal dawn r‑raġunijiet:

• Il‑proġett propost ma jissodisfax il‑kriterju ta’ paragrafu 5.5(b) tal‑policy FAR li jgħid li s‑sit irid ikun “maqtugħ għalih minn kull naħa, u jkun imdawwar minn toroq eżistenti jew ippjanati, hu x’inhu d‑daqs tas‑sit”. Anzi juri b’mod ċar għaliex l‑policy FAR għandha tapplika biss għall‑binjiet li jkunu għalkollox maqtugħin għalihom. L‑iżvilupp propost jagħti lok għal ħajt tal‑appoġġ vojt ta’ madwar 870m², b’għoli ta’ bejn 6 u 8 sulari u nofs (18‑25.5m).
• Il‑policy FAR tgħid ukoll li għal żvilupp ġdid għandhom jiġu evitati ħitan ta’ appoġġ vojta. Id‑dehra ta’ ħitan kbar vojta tkerrah u tbaxxi l‑livell estetiku tat‑triq. Is‑sit jista’ jiġi żviluppat mingħajr ma jinħolqu spazji kbar ta’ ħitan għoljin vojta. Għall‑finijiet ta’ disinn urban ta’ kwalità, il‑ħajt għoli vojt kif propost huwa argument qawwi biżżejjed li jiġġustifika li ma jitħalliex li jsir bini għoli fuq dan is‑sit.
• Il‑policy 5.11 tal‑FAR tittratta l‑kwistjoni ta’ binjiet għoljin fil‑kuntest tal‑madwar: “Binjiet għoljin iridu jmorru tajjeb minn kull aspett mal‑ambjent li fih ikunu se jittellgħu. Dawn jinkludu t‑topografija naturali, l‑iskala, l‑għoli, l‑istil tad‑disinn urban, id‑dehra tat‑toroq u l‑binjiet eżistenti, u l‑iskyline. Binjiet għoljin għandhom jinbnew f’żoni fejn jaffettwaw mill‑inqas id‑dehra ta’ siti storiċi sensittivi u l‑ambjent ta’ madwarhom bħal siti ta’ wirt dinji, żoni ta’ konservazzjoni u bini skedat”. Il‑kunvent u l‑kappella ta’ Santa Rita huma binjiet skedati fi Grad 2. Naħa waħda tal‑binja proposta hija biss ftit metri ’l bogħod mill‑kunvent. Jidher ċar li l‑proġett kif propost se jħalli effett ħażin fuq il‑binja skedata wkoll jekk bil‑bini li sar matul is‑snin, id‑dehra taż‑żona nbidlet ħafna minn meta nbena l‑kunvent.

Anke jekk, għas‑saħħa tal‑argument, il‑policy FAR tapplika għas‑sit, il‑KA tħoss li din mhix tiġi applikata sew, għar‑raġunijiet li ġejjin:

• Hemm biss punt wieħed ta’ aċċess għas‑sit fejn se titla’ l‑binja. Dan il‑punt ta’ aċċess huwa kkontrollat minn kanċell. Meta l‑proġett jitlesta, ikun faċli ħafna għall‑operatur li jżomm dan il‑kanċell magħluq u jillimita l‑aċċess għal min ikun qed jagħmel użu mill‑faċilitajiet proposti. L‑ispazju miftuħ kif propost jista’ faċilment jiġi mibdul fi spazju privat u ma jibqax spazju miftuħ għall‑pubbliku. Għaldaqstant din ma tistax titqies bħala raġuni valida biex tiġġustifika li l‑binja taqbeż il‑limitu tal‑għoli permessibbli.
• Il‑policy FAR tikkontempla li 50% tal‑art tibqa’ spazju pubbliku miftuħ. Anke jekk il‑kwistjoni tal‑aċċess għall‑pubbliku tkun indirizzata, din il‑klawżola xorta waħda mhijiex se tkun osservata. Parti mill‑ispazju ma jistax jitqies bħala pubbliku, jew għaliex (i) huwa meħud mill‑imwejjed u s‑siġġijiet, jew (ii) għaliex meħud minn light wells li jipprovdu ventilazzjoni u dawl għal‑livelli ta’ taħt.

Il‑KA hija tal‑fehma li l‑pjanti tal‑proġett propost, għandhom jiġu riveduti għal dawn ir‑raġunijiet: (i) l‑iżvilupp propost imur kontra l‑policy tal‑Floor Area Ratio, (ii) is‑sit mhux adattat għal binja għolja (i.e. binja ogħla minn 10 sulari) (iii) faċċata ta’ 12‑il sular li tħares fuq il‑parti ta’ fuq ta’ Triq Santu Wistin tkun kbira wisq u teffettwa ħażin lir‑residenti u lil dawk li jagħmlu użu minn din it‑triq u (iv) l‑binja proposta fuq 12‑il sular hija qrib wisq tal‑kunvent li huwa skedat fuq Grad 2.

Jekk għandu jsir xi żvilupp fuq is‑sit maġenb il‑kunvent Santa Rita, dan għandu jsir wara konsultazzjoni pubblika biex jiġi determinat l‑aħjar użu li jista’ jsir minnha li ma jkunx marbut biss ma’ dak li tista’ tirrendi l‑art f’termini ta’ qligħ finanzjarju, imma tingħata konsiderazzjoni xierqa lejn x’benefiċċji jista’ jkun hemm għall‑komunitajiet tal‑inħawi u għal kull min iżur din iż‑żona.

L‑iżvilupp ta’ dan is‑sit u ta’ siti bħalu fl‑inħawi ta’ San Ġiljan, is‑Swieqi u Pembroke juru biċ‑ċar il‑ħtieġa li jiġi rivedut il‑Pjan Lokali għal dawn iż‑żoni. L‑aħħar konsultazzjoni pubblika b’rabta mal‑pjani lokali għal dawn l‑inħawi saret fis‑sena 2000. It‑tibdiliet kbar li seħħew minn dak iż‑żmien sal‑lum juru l‑bżonn li l‑Pjan Lokali jiġi rivedut. Il‑KA għal diversi drabi saħqet fuq dan mal‑awtoritajiet u mill‑ġdid tappellalhom biex iqisu dan il‑bżonn bħala wieħed urġenti.

Reazzjoni għall‑pjanti emendati tal‑proġett fuq is‑sit tal‑Kunvent Santa Rita (PA10598/17)

Wara li ppreżentat il‑każ tagħha lis‑sidien tal‑art u fissret l‑opinjoni tagħha li l‑proġett għandu jkun rivedut minħabba r‑raġunijiet imsemmija fir‑rapport, il‑KA tinnota li, dan l‑aħħar, pjanti riveduti tal‑proġett ġew sottomessi lill‑Awtorità tal‑Ippjanar. Iżda fil‑fehma tal‑KA, dawn il‑pjanti mhumiex differenti b’mod materjali minn dawk oriġinali. Id‑differenza ewlenija hija li l‑għoli tal‑bini naqas bi ftit minn dak propost fil‑bidu. Dan ifisser li l‑għoli tal‑bini li se jkun permess se jkun determinat mhux mill‑Floor‑Area‑Ratio Policy imma minn policies oħra li, minħabba tibdil li sar matul is‑snin, għandhom it‑tendenza li jkunu iktar immirati biex jaqdu l‑ħtiġijiet tal‑iżviluppaturi milli dawk tal‑komunità.

Il‑KA jidhrilha li l‑proċess li wassal għat‑tfassil tal‑pjanti ta’ dan l‑iżvilupp propost kellu jkun iffukat iktar fuq il‑bżonnijiet tal‑komunità milli fuq il‑gwadann finanzjarju li żviluppatur Malti komuni jfittex. Proċess li jiffoka fuq il‑bżonnijiet tal‑komunità seta’ wassal għal proġett għalkollox differenti minn dak propost, kemm f’dak li għandu x’jaqsam mal‑għoli kif ukoll fejn jidħol l‑użu tiegħu.

Il‑KA ttenni li r‑riġenerazzjoni ta’ sit titlob li ssir konsultazzjoni pubblika mal‑komunità li tgħix qrib is‑sit. Konsultazzjoni ta’ din ix‑xorta għandha ssir fil‑bidu li jiġi maħsub u ddisinjat il‑proġett u mhux fl‑aħħar, meta l‑pjanti jiġu sottomessi lill‑Awtorità tal‑Ippjanar. Dan għaliex f’dan il‑każ il‑konsultazzjoni pubblika tkun biss obbligazzjoni legali li, fil‑parti l‑kbira tagħha, mhijiex effettiva biex tbiddel b’mod sħiħ il‑kunċett ta’ proġett.

Il‑KA tħoss li l‑proġett propost huwa wieħed li jista’ jitpoġġa fil‑kategorija ta’ ‘proġett‑ieħor‑bħall‑oħrajn’. Il‑proċess tal‑kunċett u d‑disinn tal‑proġett, kif ukoll l‑użu aħħari tiegħu kellhom ikunu sinjal ta’ tama għas‑socjetà Maltija li qed tibda tqis is‑suq tal‑propjetà bħala l‑idolu tagħha mingħajr ebda konsiderazzjoni oħra u fejn is‑sistema tal‑ippjanar qed tkun imnaqqra mill‑awtoritajiet biex jiffaċilitaw prattiċi ta’ żvilupp li mhumiex sostenibbli.